Czym jest użytkowanie wieczyste?

Użytkowanie wieczyste to prawo rzeczowe, które pozwala osobie fizycznej lub prawnej korzystać z gruntu będącego własnością Skarbu Państwa, należącego do gminy, powiatu lub województwa, przez okres od 40 do 99 lat w zamian za opłatę roczną nazywaną czynszem. To więc forma dzierżawy, ale o znacznie dłuższym okresie obowiązywania. W momencie zawierania takiej umowy konieczne jest poniesienie dodatkowego kosztu w wysokości od 15% do 25% wartości nieruchomości.

Użytkowanie wieczyste jest umocowane prawnie w Kodeksie cywilnym. Ustawodawca poświęcił mu art. 232, który brzmi następująco:

„§ 1. Grunty stanowiące własność Skarbu Państwa a położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym, i osobom prawnym.

§ 2. W wypadkach przewidzianych w przepisach szczególnych przedmiotem użytkowania wieczystego mogą być także inne grunty Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków”.

Uprawnienia użytkownika wieczystego ustawodawca opisuje w art. 233:

„W granicach, określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste, użytkownik może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać”.

Najważniejsze cechy użytkowania wieczystego:

● Użytkownik wieczysty nie staje się właścicielem gruntu, tylko ma prawo do korzystania z niego.

● Umowa zawierana jest na okres 99 lat. W wyjątkowych przypadkach możliwe jest zawarcie jej na krótszy czas, jednak nie może być krótszy niż 40 lat.

● Użytkownik wieczysty płaci roczny czynsz. Jego wysokość ustalana jest przez właściciela gruntu i może być zmieniana w określonych sytuacjach. Opłata roczna wynosi od 0,3% do 3% wartości nieruchomości.

● Użytkownik wieczysty ma prawo do dysponowania gruntem. Może go zagospodarować lub budować na nim, ale nie ma prawa do jego sprzedaży.

Przeczytaj też: https://nfg.pl/blog/jak-dziala-odwrocona-hipoteka-i-kogo-moze-zainteresowac. 

Czy użytkowanie wieczyste jest dziedziczne?

Cechą charakterystyczną użytkowania wieczystego jest jego dziedziczność. Prawo do użytkowania gruntu przechodzi na spadkobierców użytkownika wieczystego po jego śmierci, jednak trzeba być świadomym, że ma ono charakter czasowy. Po upływie okresu, na jaki pierwotnie została zawarta umowa, prawo użytkowania wieczystego wygasa.

Przepis o użytkowaniu wieczystym wprowadzono w życie w 1961 roku. Zawarte wówczas umowy w zdecydowanej większości wciąż pozostają w mocy. Co dzieje się z prawem użytkowania wieczystego po zakończeniu umowy? Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa po upływie wyznaczonego terminu właścicielem urządzeń i budynków automatycznie staje się właściciel gruntu. Nie oznacza to jednak, że użytkownik wieczysty traci wszystko. Przysługuje mu wynagrodzenie za wzniesione zgodnie z umową lub nabyte na własność budynki i urządzenia.

Przeczytaj też: https://nfg.pl/blog/wykreslenie-hipoteki-z-ksiegi-wieczystej-procedura-i-koszty.

Przekształcenie użytkowania wieczystego na własność

Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności to proces, który pozwala użytkownikowi wieczystemu stać się pełnoprawnym właścicielem gruntu. Jest to możliwe w określonych sytuacjach i wymaga spełnienia określonych warunków.
Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności zostało uproszczone dzięki nowelizacji z 1 stycznia 2019 roku, która automatycznie przekształca użytkowanie wieczyste gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności dla osób fizycznych bez potrzeby składania wniosku.

W przypadku osób prawnych wygląda to nieco inaczej – przekształcenie stało się możliwe na podstawie nowelizacji Ustawy o gospodarce nieruchomościami z 29 marca 2023 roku, jednak wymaga złożenia wniosku i uiszczenia odpowiedniej opłaty.